一幢大樓電(diàn)梯運行是否舒适正常，很(hěn)大程度地體(tǐ)現了大樓物(wù)業設備管理(lǐ)水平的高低。電(diàn)梯作(zuò)為(wèi)一種特殊設備，其維護保養一般由專 業的電(diàn)梯維護保養公(gōng)司進行，但電(diàn)梯的運行質(zhì)量卻由物(wù)業公(gōng)司直接對業主負責，安(ān)陽物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯設備管理(lǐ)人員擔負着确保電(diàn)梯正常運行的重要職責。維護與監管、專 業與非專 業，怎樣調和二者之間的矛盾，确保電(diàn)梯運行的質(zhì)量？作(zuò)為(wèi)電(diàn)梯設備管理(lǐ)人員，怎樣抓住電(diàn)梯維保管理(lǐ)的切入點，提高自己的業務(wù)水平？安(ān)陽林源物(wù)業管理(lǐ)有(yǒu)限責任公(gōng)司通過總結，獲得六點心得體(tǐ)會。

以誠相待、共同參與

很(hěn)多(duō)物(wù)業公(gōng)司管理(lǐ)者都有(yǒu)這樣一種看法：物(wù)業所轄電(diàn)梯已與電(diàn)梯維保公(gōng)司簽訂了維保合同，涉及電(diàn)梯的任何問題都是電(diàn)梯維保公(gōng)司的問題，物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員的責任是電(diàn)梯有(yǒu)問題時即時通知電(diàn)梯維保公(gōng)司。也有(yǒu)少數物(wù)業公(gōng)司認為(wèi)，電(diàn)梯維保公(gōng)司與物(wù)業公(gōng)司是從屬關系，電(diàn)梯維保公(gōng)司的工(gōng)作(zuò)一切都應當聽從物(wù)業公(gōng)司的。這些不正确的觀點都會直接或間接地影響到物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯管理(lǐ)人員和電(diàn)梯公(gōng)司維保人員的關系。

觀摩某物(wù)業公(gōng)司設備管理(lǐ)，看到過這樣一幕：該公(gōng)司電(diàn)梯設備管理(lǐ)人員和電(diàn)梯維保公(gōng)司維修人員因電(diàn)梯問題發生争執——一段時期該公(gōng)司所管理(lǐ)大樓貨梯門回路頻頻出現故障，給業主正常貨物(wù)運輸帶來不便，業主多(duō)次投訴。物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯管理(lǐ)人員認為(wèi)電(diàn)梯維保公(gōng)司維修人員沒找到電(diàn)梯門回路故障頻發的真正原因，沒做好維保工(gōng)作(zuò)，拿(ná)錢不幹事;電(diàn)梯公(gōng)司維保人員指責物(wù)業電(diàn)梯管理(lǐ)人員沒有(yǒu)做好電(diàn)梯的日常管理(lǐ)，運貨小(xiǎo)車(chē)經常撞擊轎門，是電(diàn)梯門回路多(duō)次出問題的直接原因。顧及與物(wù)業公(gōng)司關系，維保人員沒多(duō)少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

林源物(wù)業認為(wèi)，該物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯管理(lǐ)人員和電(diàn)梯維保公(gōng)司維修人員二者都有(yǒu)問題——一方沒做好電(diàn)梯日常管理(lǐ)，一方做好設備維修後沒有(yǒu)給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題——雙方互不信任、相互推诿。

那麽，安(ān)陽物(wù)業公(gōng)司電(diàn)梯管理(lǐ)人員和電(diàn)梯公(gōng)司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電(diàn)梯的維保及正常運作(zuò)呢(ne)?筆(bǐ)者認為(wèi)，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精(jīng)神，确認各自在電(diàn)梯維保及日常管理(lǐ)中(zhōng)的位置，相互尊重、目标一緻，不相互角力，這樣才能(néng)齊心協力确保電(diàn)梯運轉正常。

制定計劃、有(yǒu)的放矢

電(diàn)梯維保公(gōng)司都有(yǒu)自己的電(diàn)梯保養作(zuò)業流程和相應的作(zuò)業報告(作(zuò)業單)，由于該作(zuò)業流程是針對所有(yǒu)電(diàn)梯客戶，具(jù)有(yǒu)其普遍性，但對特定電(diàn)梯的保養維護缺乏針對性。筆(bǐ)者浏覽過多(duō)家電(diàn)梯維保公(gōng)司的保養(維保)作(zuò)業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作(zuò)是除安(ān)全回路必查以外，很(hěn)多(duō)檢查項目隻能(néng)做到走馬觀花(huā)。那麽，如何确保電(diàn)梯維保工(gōng)作(zuò)的質(zhì)量呢(ne)?筆(bǐ)者認為(wèi)，有(yǒu)針對性地編制物(wù)業公(gōng)司維修部的電(diàn)梯日常巡檢表及維保計劃和作(zuò)業表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中(zhōng)，要求電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員加強對電(diàn)梯設施的監管，采用(yòng)“望、聞、問、聽”的辦(bàn)法，實時了解電(diàn)梯的運行質(zhì)量。“望”即對電(diàn)梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特别是電(diàn)氣設備)是否有(yǒu)異味進行确認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐(zuò)電(diàn)梯時感受是否有(yǒu)異響情況存在。發現有(yǒu)異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電(diàn)梯管理(lǐ)人員要及時對情況進行性質(zhì)認定，做好相關記錄，并根據性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電(diàn)梯維保人員。

在維保計劃和作(zuò)業表方面，首先應參照電(diàn)梯維保的相關資料，與維保公(gōng)司密切溝通，根據電(diàn)梯具(jù)體(tǐ)情況制定電(diàn)梯的中(zhōng)、長(cháng)期維保計劃。其次是彙總電(diàn)梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電(diàn)梯作(zuò)業表中(zhōng)，以此對電(diàn)梯維保公(gōng)司的維保活動提出具(jù)體(tǐ)要求。這樣，維保公(gōng)司的日常維保活動完全納入了物(wù)業公(gōng)司的掌控之中(zhōng)，做到目标明确，有(yǒu)的放矢。

不斷學(xué)習、胸有(yǒu)成竹

不斷學(xué)習和掌握電(diàn)梯維保的相關專 業知識是做好電(diàn)梯維保管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)的基礎，也隻有(yǒu)對電(diàn)梯運行原理(lǐ)和維保技(jì )術特點有(yǒu)了一定的了解，電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員才能(néng)真正做好電(diàn)梯的維保管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，做到胸有(yǒu)成竹。

安(ān)陽物(wù)業公(gōng)司林源物(wù)業經過多(duō)年的實踐，認為(wèi)電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員對電(diàn)梯相關知識的學(xué)習和了解應側重三個方面：

1、掌握電(diàn)梯運行原理(lǐ)和系統分(fēn)類。對電(diàn)梯運行原理(lǐ)的掌握會在維保管理(lǐ)人員的頭腦中(zhōng)形成一個“活生生”的電(diàn)梯，使電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員在電(diàn)梯出現故障時，在短時間對問題進行性質(zhì)區(qū)分(fēn)。掌握電(diàn)梯的系統分(fēn)類，能(néng)幫助電(diàn)梯維保人員明确故障範圍。

2、了解電(diàn)梯常規保養内容和常見故障的常規處理(lǐ)方法。電(diàn)梯作(zuò)為(wèi)一種常用(yòng)的技(jì )術比較成熟的特種設備，其保養和維護也都有(yǒu)章可(kě)循，有(yǒu)矩可(kě)蹈。了解和熟悉相關知識，才能(néng)掌控電(diàn)梯維保的方向和進度，做到操之在我。

3、對特定部件、構件有(yǒu)一定的認知。電(diàn)梯包含一些特有(yǒu)的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安(ān)全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電(diàn)梯一些特定的位置，擔負着重要的作(zuò)用(yòng)，是電(diàn)梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有(yǒu)一定的認知，才能(néng)在電(diàn)梯的維保管理(lǐ)中(zhōng)突出要點，抓住要點。

緊抓維保要點、做好旁站管理(lǐ)

電(diàn)梯公(gōng)司的維保人員和物(wù)業公(gōng)司的設備管理(lǐ)人員代表着各自公(gōng)司的利益，在電(diàn)梯維保作(zuò)業中(zhōng)，難免公(gōng)司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊，也不能(néng)排除個别維保人員業務(wù)能(néng)力較差和職業道德(dé)低下。因此，在尊重維保人員的職業道德(dé)和專 業素養的前提下，緊抓維保要點，特别是要點部位、關鍵問題處理(lǐ)時的旁站管理(lǐ)，顯得尤為(wèi)重要。

注重細節、富于創造

在對某處大廈的電(diàn)梯維護工(gōng)作(zuò)中(zhōng)，曾經出現了這樣一個問題：幾部電(diàn)梯轎門的光幕開關保護膜片松動，在電(diàn)梯運行中(zhōng)總是發出細小(xiǎo)不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他(tā)影響使用(yòng)的問題，更換理(lǐ)由顯然不充分(fēn)。使用(yòng)玻璃膠粘接可(kě)否解決這個問題呢(ne)?但不能(néng)确保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多(duō)次讨論後，我方人員大膽提出用(yòng)煮熟的糯米粘接。原因有(yǒu)二：1、煮熟的糯米不具(jù)有(yǒu)腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中(zhōng)便于清除。這一大膽帶有(yǒu)創造性的方法後來被證實效果良好，既在一定時間内解決了光膜膜片的顫動，又(yòu)可(kě)以反複使用(yòng)。

知己知彼、百戰不殆

在與電(diàn)梯維保公(gōng)司互動中(zhōng)，由于雙方利益點不一緻，矛盾在所難免，可(kě)能(néng)“短兵”相接，這時對設備的熟悉程度和對維保工(gōng)藝的了解程度是決定雙方“輸赢”的關鍵。

筆(bǐ)者所工(gōng)作(zuò)的大廈五部電(diàn)梯轎箱内層招及層顯改造費用(yòng)談判中(zhōng)，電(diàn)梯公(gōng)司前期報價為(wèi)三萬一千多(duō)元。對于對方的這一報價，我方不能(néng)接受，立即對這一所謂“工(gōng)程”的性質(zhì)、範圍、工(gōng)程量進行研究、判斷。由于我方電(diàn)梯維保管理(lǐ)人員對電(diàn)梯設備構成相當熟悉，對該工(gōng)作(zuò)所涉及的工(gōng)藝流程相當了解，确定其工(gōng)程量隻包含對電(diàn)梯層顯顯示程序數字值設置上的一定更改和部分(fēn)内層招膜片的更換，兩人一天即能(néng)完成。在後續的談判中(zhōng)，我方完全掌握主動權，經過多(duō)次談判，對方終不得已以涉及“知識産(chǎn)權”為(wèi)改造費用(yòng)訴求基礎，終合同價為(wèi)一萬二千元，我方既赢得了此次較量的勝利，又(yòu)為(wèi)公(gōng)司節約了大量的費用(yòng)。

物(wù)業電(diàn)梯設備管理(lǐ)作(zuò)為(wèi)物(wù)業設備管理(lǐ)中(zhōng)極為(wèi)重要的一環，需要物(wù)業設備管理(lǐ)人員在現實工(gōng)作(zuò)中(zhōng)進行長(cháng)期不斷的探索和實踐。同時，物(wù)業設備中(zhōng)的特種設備種類繁多(duō)，做好電(diàn)梯特種設備的維保管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，相信也會對其他(tā)特種設備維保管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)帶來有(yǒu)益啓發和幫助。