一、2018年工(gōng)作(zuò)總結

2018年，公(gōng)司狠抓内部管理(lǐ)、提升服務(wù)品質(zhì)、進一步錘煉和優化了團隊，積極申報了省優、市優項目，續簽了2個小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)合同，新(xīn)簽約了1個老舊小(xiǎo)區(qū)、1個高等院校，新(xīn)接管老舊樓院5個，節約各項費用(yòng)開支，降低運營成本初見成效。

（一）抓好基礎管理(lǐ)，物(wù)業服務(wù)品質(zhì)又(yòu)有(yǒu)新(xīn)提升

2018年，公(gōng)司嚴格執行各項管理(lǐ)制度，堅持《林源物(wù)業周例會制度》、《項目經理(lǐ)接待日制度》等，重新(xīn)梳理(lǐ)了各類《應急預案》，為(wèi)提升管理(lǐ)和項目服務(wù)水平做出了保障。在日常工(gōng)作(zuò)中(zhōng)，公(gōng)司突出“痕迹”管理(lǐ)，健全各類檔案，堅持事事有(yǒu)記錄、事畢存檔備查。在去年公(gōng)司創優資料查驗中(zhōng)，又(yòu)一次驗證了痕迹管理(lǐ)的重要性，為(wèi)此各項目對照市優标準，限期兩個月完善檔案資料。同時，繼續在全體(tǐ)員工(gōng)中(zhōng)實施晨會誦讀公(gōng)司誓言，使優良的企業理(lǐ)念固化于心、固化于行。

創建文(wén)明衛生城市是安(ān)陽市去年的一項重要工(gōng)作(zuò)。各項目緊密配合社區(qū)，龍悅灣、碧海雲天作(zuò)為(wèi)龍安(ān)區(qū)、金色嘉園作(zuò)為(wèi)殷都區(qū)創文(wén)、創衛試點小(xiǎo)區(qū)，完成了檢查驗收，公(gōng)司抓住有(yǒu)利時機，滲透服務(wù)細節、提升了服務(wù)品質(zhì)，也擴大了林源物(wù)業對外的影響力和輻射力。公(gōng)司被省物(wù)協評為(wèi)“優良企業”。

在降本方面，一是節能(néng)改造。基本完成了所有(yǒu)在管項目的公(gōng)共照明系統改造，逐步更換為(wèi)LED節能(néng)燈，降低了電(diàn)耗。特别是龍悅灣南大門、東大門照明和小(xiǎo)區(qū)路燈進行了升級改造，效果明顯。二是控制采購(gòu)成本。在物(wù)料消耗方面，在保證質(zhì)量的前提下，低價位采購(gòu)，節約開支。小(xiǎo)到一顆螺絲、大到電(diàn)梯配件，注重性價比，控制支出。三是修舊利廢。繼續發揚林源物(wù)業多(duō)年來形成的勤儉節約、修舊利廢的“傳家寶”，修舊利廢項目不計其數，值得延伸和推廣。去年12月底，在龍悅灣電(diàn)梯變頻器故障排除中(zhōng)，工(gōng)程部出主意想辦(bàn)法，進行了修複，節約費用(yòng)6000多(duō)元。

（二）繼續優化人力資源、提升了員工(gōng)崗位技(jì )能(néng)

公(gōng)司按照“德(dé)才兼備、忠于企業”的用(yòng)人導向，繼續優化了各崗位人員配置，人盡其才，各盡所能(néng)，大限度的發揮了人的積極主動性。由傳統的崗位專職化向兼職“多(duō)面手”轉變，即綠化工(gōng)向“複合型”工(gōng)種轉變、維修人員兼職客服轉變等，都做了有(yǒu)益的探索，效果較好。同時，公(gōng)司團隊逐步向“專 業化、年輕化、潛質(zhì)化”目标邁進。2018年，公(gōng)司繼續通過網絡面向社會儲備人才，新(xīn)招聘管理(lǐ)人員3人，員工(gōng)7人，探索和走出了一條面向社會公(gōng)開招聘的新(xīn)路子。同時，調整項目經理(lǐ)3人，崗位交流4人。

在提高員工(gōng)技(jì )能(néng)方面，2018年10月，公(gōng)司組隊參加了省環衛協會組織的清潔工(gōng)、道路清掃工(gōng)技(jì )能(néng)大賽，9人參賽，成績斐然，2人獲得“狀元”稱号，7人獲得“技(jì )術能(néng)手”稱号；11月，公(gōng)司員工(gōng)萬蘇紅代表河南省參加了2018年全國(guó)保潔員大賽，獲得“優良選手”殊榮。曆練了隊伍，增強了理(lǐ)論技(jì )能(néng)和實操技(jì )能(néng)。

（三）響應政府号召，積極接管老舊小(xiǎo)區(qū)

2018年，公(gōng)司積極響應市委市政府老舊小(xiǎo)區(qū)物(wù)業全覆蓋的号召，于4月底與峨眉辦(bàn)事處麗豪社區(qū)簽訂了《麗豪小(xiǎo)區(qū)單項物(wù)業服務(wù)協議》；又(yòu)于6月份與臨府社區(qū)簽訂了5個老舊樓院《單項物(wù)業服務(wù)協議》，主動為(wèi)社會承擔壓力，主動為(wèi)政府排憂解難，勇當社會責任。安(ān)陽大衆新(xīn)聞媒體(tǐ)曾多(duō)次報道林源物(wù)業先 進事迹，《安(ān)陽日報》作(zuò)了《俺小(xiǎo)區(qū)來了好管家》大篇幅專訪報道，“安(ān)陽信息港”進行了轉載。盡管接管的老舊小(xiǎo)區(qū)沒有(yǒu)為(wèi)公(gōng)司帶來直接經濟效益，但是林源物(wù)業這個企業品牌知名(míng)度和社會效應得到了較大提升，在安(ān)陽物(wù)業行業引起不小(xiǎo)震動。2018年五一前後，安(ān)陽市委市政府、市房管局、各區(qū)房管局的領導和其他(tā)物(wù)業公(gōng)司高管，到公(gōng)司服務(wù)的項目、洹北小(xiǎo)區(qū)和麗豪小(xiǎo)區(qū)參觀指導工(gōng)作(zuò)，引起了大家和社會的廣泛好評。

（四）提升設備設施維修維護質(zhì)量，為(wèi)各項目保駕護航

公(gōng)司在管的項目大多(duō)數系老舊小(xiǎo)區(qū)，再加上個别小(xiǎo)區(qū)開發商(shāng)前期硬件設施跟不上，無形中(zhōng)導緻了大量的維修工(gōng)作(zuò)任務(wù)和突發突擊搶修任務(wù)。2018年，公(gōng)司工(gōng)程部組織搶修不下10餘次，尤其是龍悅灣，大的水系統搶修5次，工(gōng)程部統籌得當，相關項目配合到位，展現了林源人團結協作(zuò)、忘我工(gōng)作(zuò)的優良品質(zhì)。

五、夯實企業黨組織工(gōng)作(zuò)，促進了公(gōng)司精(jīng)神文(wén)明建設

在過去的一年裏，公(gōng)司全體(tǐ)黨員在世紀名(míng)城黨總支的帶領下，林源物(wù)業黨小(xiǎo)組按照支部工(gōng)作(zuò)要求，完成了各項活動和學(xué)習任務(wù)。一年來，嚴格按照支部要求，抓學(xué)習加強全體(tǐ)黨員政治素質(zhì)、增強黨性鍛煉，抓活動多(duō)次組織開展義務(wù)勞動、突擊清理(lǐ)衛生死角、黨員進社區(qū)、黨員奉獻日等，以實際行動提升黨組織在群衆中(zhōng)的公(gōng)信力和威望。

在精(jīng)神文(wén)明建設方面，開展了多(duō)種豐富多(duō)彩的文(wén)化娛樂活動。龍悅灣消夏聯歡會、金色嘉園與社區(qū)聯誼活動、宜家苑走進社區(qū)我行動、開發區(qū)老齡委榮興嘉園全民(mín)健身和紅歌大賽公(gōng)益活動等，極大的豐富了全體(tǐ)員工(gōng)和小(xiǎo)區(qū)業主業餘文(wén)化娛樂生活，陶冶了情操，增強了體(tǐ)質(zhì)。同時，公(gōng)司注重網站建設和維護，利用(yòng)自己的門戶網站，提高了辦(bàn)公(gōng)效率，展現了公(gōng)司風采，擴大了社會影響力。公(gōng)司堅持以人為(wèi)本，每逢傳統節日為(wèi)員工(gōng)下發月餅、油、大米和夏季防暑降溫綠豆、白糖，充分(fēn)體(tǐ)現了企業關愛員工(gōng)和企業大家庭的溫暖。

（六）各項目工(gōng)作(zuò)有(yǒu)序，亮點頻現，支撐了公(gōng)司的經營和發展

一年來，各項目工(gōng)作(zuò)特色明顯、“幹貨”不少。具(jù)體(tǐ)來看：

龍悅灣：以提升服務(wù)質(zhì)量為(wèi)動能(néng)，曆練隊伍、團結穩定，在外圍輿 論不斷幹擾的情況下，沉着應對、不亂陣腳、消除雜音、埋頭工(gōng)作(zuò)、帶好隊伍，突出抓好了基礎管理(lǐ)，安(ān)裝(zhuāng)草(cǎo)坪護欄、圍擋，改造了兩個門崗，并申報了省級節水型優良小(xiǎo)區(qū)，赢得了廣大業主的認可(kě)。

碧海雲天：以穩求進，以處理(lǐ)諸多(duō)曆史問題為(wèi)突破口，下功夫上門促費，不斷改進和探索工(gōng)作(zuò)方法，帶隊伍抓管理(lǐ)，逐步向細節服務(wù)轉變，項目保持了良好局面。

金色嘉園：保持安(ān)陽市物(wù)業行業“和諧小(xiǎo)區(qū)”金字招牌，機動車(chē)輛出入大門實現藍牙自控，尤其是在外牆保溫施工(gōng)雜亂的情況下，管理(lǐ)有(yǒu)條不紊，帶領隊伍抓品質(zhì)抓現場管理(lǐ)，服務(wù)質(zhì)量節節攀升，業主滿意，先 進示範作(zuò)用(yòng)更加突出。項目經理(lǐ)被鐵西街(jiē)道辦(bàn)事處、世紀名(míng)城社區(qū)評為(wèi)“勞動模範”稱号。

尚品麗園：全年基礎服務(wù)工(gōng)作(zuò)紮實，穩步提升服務(wù)品質(zhì)，堅持不懈做好消防演練，不斷曆練隊伍，配合市政部門對小(xiǎo)區(qū)外排水進行改造，借力排除了電(diàn)力供應安(ān)全隐患，道路照明進行增亮，業主滿意度不斷提升。

宜家園：突出服務(wù)與維修感動業主，積極主動聯系社區(qū)和開發商(shāng)，解決了8号樓主管道漏水問題，堵塞了漏洞，基礎工(gōng)作(zuò)得到加強，員工(gōng)崗位技(jì )能(néng)不斷提升。

榮興嘉園：創建文(wén)明小(xiǎo)區(qū)工(gōng)作(zuò)紮實，加強隊伍建設，規整了檔案資料，逐步提升了服務(wù)質(zhì)量，樓道雜物(wù)清理(lǐ)徹底，對消防水箱漏水進行積極聯系，商(shāng)鋪門前衛生保持較好，赢得社區(qū)和商(shāng)戶贊揚。榮興嘉園被麗豪社區(qū)評為(wèi)“文(wén)明小(xiǎo)區(qū)”、公(gōng)司被贈與“林源當頭愛護環境、林源奉獻弘揚敬老”獎牌，

麗風苑：新(xīn)小(xiǎo)區(qū)配置起點高、基礎好，綠化、美化亮麗，車(chē)庫啓用(yòng)做了大量的工(gōng)作(zuò)，不斷細化項目管理(lǐ)，配合開發商(shāng)進行創省建築行業中(zhōng)州杯活動。特别是在業主裝(zhuāng)修期間，管理(lǐ)人員不辭勞苦，入戶服務(wù)，受到業主贊揚。

工(gōng)學(xué)院保潔項目：公(gōng)司自去年進駐服務(wù)以來，組織兩次突擊大的突擊保潔，項目部各盡其責，凝聚員工(gōng)，出色完成了單項保潔服務(wù)工(gōng)作(zuò)，甲方認可(kě)，給與了高度贊揚。

麗豪小(xiǎo)區(qū)、彰北五個樓院、洹北小(xiǎo)區(qū)、近水樓台項目經理(lǐ)和全體(tǐ)員工(gōng)，任勞任怨不辭勞苦，特别是在安(ān)陽市推進老舊小(xiǎo)區(qū)物(wù)業全覆蓋工(gōng)作(zuò)中(zhōng)，赢得了社會各界的廣泛贊譽。

總之，2018年，在公(gōng)司領導的正确帶領下，大家同心同德(dé)、聚力企業、辛勤付出、可(kě)歌可(kě)贊，共同走過了不平凡的一年。但是，回顧全年的工(gōng)作(zuò)，我們在低成本運營、績效考核、創新(xīn)創效等方面，還有(yǒu)松懈和不足，相信在新(xīn)的一年裏，在林總帶領下，一定會克服不足、加強管理(lǐ)、百尺竿頭更進一步，取得更大的成績！

二、2019年工(gōng)作(zuò)安(ān)排

認清形勢是為(wèi)了更好的工(gōng)作(zuò)。2019年，是國(guó)家房地産(chǎn)宏觀調控實施的第五年，政策是越走越嚴，總基調是控制新(xīn)樓盤開發、消化房産(chǎn)過剩的供求社會矛盾。安(ān)陽房地産(chǎn)市場也不列外。這就導緻物(wù)業行業之間在現有(yǒu)小(xiǎo)區(qū)的競争将會更加激烈。再加上新(xīn)時代業主維權意識的增強和高品質(zhì)生活的追求，也為(wèi)物(wù)業行業提出了新(xīn)的課題和考驗。為(wèi)此，在新(xīn)的一年裏，公(gōng)司要圍繞“五條線(xiàn)”開展工(gōng)作(zuò)，即收費是生命線(xiàn)、成本是保障線(xiàn)、服務(wù)是根本線(xiàn)、提質(zhì)是工(gōng)作(zuò)線(xiàn)、創收是固本線(xiàn)。

（一）關于物(wù)業費收費

1、在以往傳統做法的基礎上實現三個轉變：個轉變是由坐(zuò)等收費與上門催收向全員、人人催收轉變，管理(lǐ)人員、秩序維護、保潔熟悉為(wèi)繳費業主信息，采取見面打招呼、微信、短信、适當的範圍公(gōng)布欠費名(míng)單等适合自己項目的不同方式收費。第二個轉變是由公(gōng)司周例會通報向平台公(gōng)布及時性轉變，各項目利用(yòng)公(gōng)司微信群，及時把業主拒繳、欠繳事由簡單羅列，成功收費的方式方法、微信通報，互為(wèi)借鑒學(xué)習同步提升、共同促進。第三個轉變是由階段性下收費指标向主動承擔收費任務(wù)轉變，要把節假日突擊收費向日常催費轉變，把疑難問題消化在日常工(gōng)作(zuò)中(zhōng)，建立和探索調動員工(gōng)工(gōng)作(zuò)潛力的激勵機制。在物(wù)業服務(wù)費集中(zhōng)優惠期間達到一定的百分(fēn)比。

2、各項目一季度要建立好兩個台賬。一是業主欠費台賬，未收戶特别是欠費兩年以上的，注明原因，催費記錄要完善，關鍵要注明誰去催的、見到業主沒有(yǒu)，通過交流得到的信息是哪些，一一記錄在賬，備用(yòng)備查。二是訴訟業主台賬，業主基本信息按照原來的要求，做好台賬記錄。包括立案、送達、調解、開庭等，如實記錄。兩個台帳要制作(zuò)電(diàn)子版和紙質(zhì)版，保持一緻，直觀明了，便于工(gōng)作(zuò)。

（二）關于低成本運營工(gōng)作(zuò)

2019年公(gōng)司可(kě)控成本的整體(tǐ)思路是：縮減開支、節約費用(yòng)、修舊利廢降本、節約人工(gōng)降本。

1、降低運營成本的具(jù)體(tǐ)措施：公(gōng)司以2018年實際産(chǎn)生的費用(yòng)為(wèi)基數，總體(tǐ)核減20%，按月分(fēn)解到各項目，由各項目掌握費用(yòng)使用(yòng)進度。原則是有(yǒu)費用(yòng)就用(yòng)、沒有(yǒu)不用(yòng)，所分(fēn)解的指标費用(yòng)不得前移後挪，公(gōng)司一般不特批和追加費用(yòng)，當月費用(yòng)當月清零。

2、公(gōng)司元月底下發各項目費用(yòng)指标，從2月份實施、連同考核。

3、考核兌現：對于節約費用(yòng)明顯的項目要通報表揚，适時給予一定的物(wù)質(zhì)獎勵，鼓勵先 進，杜絕浪費，增強全員節約意識。

（三）延展和拓寬物(wù)業服務(wù)内容

服務(wù)無止境。我們做得就是小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)工(gōng)作(zuò)，離開服務(wù)業主，其他(tā)将是我從談起。在新(xīn)的一年裏，各項目要在物(wù)業服務(wù)合同約定内容的基礎上，在創新(xīn)服務(wù)途徑和載體(tǐ)上下功夫。

服務(wù)分(fēn)為(wèi)兩種，一種是無償服務(wù)，啓發員工(gōng)增加為(wèi)業主服務(wù)的空間，赢得業主認可(kě)，感動業主。另一種是有(yǒu)償服務(wù)，要進一步充實現有(yǒu)的有(yǒu)償服務(wù)項目，主動了解業主所需、所求，針對性的聯系登門服務(wù)人員，提供可(kě)靠服務(wù)信息，解除業主的後顧之憂，拉近與業主的感情。各項目要在公(gōng)司周例會上回報好的做法好的經驗，屆時公(gōng)司将要組織講評，廣泛推廣。

（四）關于提質(zhì)

保證高質(zhì)量完成各項工(gōng)作(zuò)任務(wù)，不外乎具(jù)有(yǒu)較高的專 業素養、崗位技(jì )能(néng)、思想境界、事物(wù)認知等方面。在新(xīn)的一年裏，公(gōng)司逐步建立内部流程管理(lǐ)模式，包括公(gōng)司管理(lǐ)者、各部門、各項目，進一步明确崗位工(gōng)作(zuò)目标、崗位标準、工(gōng)作(zuò)職責和工(gōng)作(zuò)流程，繪制成冊，遵守執行，規範公(gōng)司管理(lǐ)，提升公(gōng)司管理(lǐ)水平、工(gōng)作(zuò)效率和整體(tǐ)運行質(zhì)量。

2019年，公(gōng)司要分(fēn)兩次組織消防演習和救援演練，提高全體(tǐ)員工(gōng)消防意識和消防救援能(néng)力。組織開展職工(gōng)崗位技(jì )能(néng)大賽，具(jù)體(tǐ)事項屆時下發。選拔優良選手參加社會職業技(jì )能(néng)大賽和省環衛協會職工(gōng)技(jì )能(néng)大賽。同時，公(gōng)司要經常性組織開展各崗位工(gōng)種的學(xué)習觀摩、比賽，取長(cháng)補短、互通有(yǒu)無。促使全體(tǐ)員工(gōng)形成一支富有(yǒu)戰鬥力的和諧奮進團隊，以滿足公(gōng)司不斷改革創新(xīn)和快速發展的需要。

公(gōng)司要加大各項目日常工(gōng)作(zuò)的品質(zhì)檢查，專人負責，采取不定期檢查和抽查，不斷提升公(gōng)司整體(tǐ)服務(wù)水平。

2019年是安(ān)陽市物(wù)業企業和在管小(xiǎo)區(qū)的“創星”年，公(gōng)司要按照“創星”文(wén)件要求，嚴格對照“創星”标準，規範公(gōng)司和各項目檔案管理(lǐ)，全力以赴迎接“創星”檢查和驗收，向更高層級邁進。

（五）創收是固本線(xiàn)

2019年，公(gōng)司創收工(gōng)作(zuò)十分(fēn)重要。創收分(fēn)兩個層面，一是公(gōng)司層面，做好已簽約的合作(zuò)項目和持續推廣，在深入推進電(diàn)信和保險兩大合作(zuò)商(shāng)之外，加快霧霾紗窗和其他(tā)商(shāng)家商(shāng)戶合作(zuò)的推進力度，學(xué)習其他(tā)公(gōng)司關于智能(néng)化推進的經驗和做法，引為(wèi)我用(yòng)。要适時邀請省物(wù)業商(shāng)會前來指導、實地考察、主動找市場，為(wèi)公(gōng)司增加創效途徑。二是項目層面，各項目要主動邀請商(shāng)家商(shāng)戶進小(xiǎo)區(qū)做活動、搞合作(zuò)、代賣代銷代理(lǐ)，增加分(fēn)潤，實現公(gōng)司和員工(gōng)雙收益。

同時，公(gōng)司要繼續貫徹落實黨的十九大精(jīng)神，加強公(gōng)司黨建工(gōng)作(zuò)，增強黨組織的戰鬥力和凝聚力，按照社區(qū)支部工(gōng)作(zuò)要求，深層次拓寬黨員活動内容；根據社區(qū)支部工(gōng)作(zuò)進度安(ān)排，要組織召開林源物(wù)業黨支部成立大會，培養和确定入黨積極分(fēn)子，多(duō)發展新(xīn)黨員，為(wèi)黨的隊伍注入新(xīn)鮮血液，全 面促進公(gōng)司運營和發展。

雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。成績代表過去，未來在我們腳下，新(xīn)的一年裏，要在林總帶領下，上下同欲，團結奮進，為(wèi)林源物(wù)業的長(cháng)足發展、取得更加輝煌的明天而努力。

祝願我們偉大祖國(guó)繁榮昌盛！

2019年元月5日